「相続税における基礎控除額の減額で、相続絡みの相談案件が増えたよね」

なんて話していたら、驚きのニュースを耳にしました。

SMAP解散騒動で揺れるジャニーズ事務所が、業績ダウン予想をものともせず、渋谷の一等地に新しい拠点を構えたそうなのです。「いずれやってくる相続税対策として買い上げる前提では?」などという憶測も飛び交い、各メディアが盛り上がっています。

80億のビルで節税!庶民には仰天の相続税対策

まず、その物件とは一体どんなものなのか、気になって計算してみました。

場所は渋谷駅新南口近くの一等地で、ガラス張りの12階建てビル。敷地面積約1452平方メートル(440坪)といわれています。

1平方メートル約1万9600円程度の賃料だと推定すると、4%程度の利回り評価が可能な場所ですから……。

年間賃料(1452平米×1万9600円×12カ月)÷4%=約85億3800万円

そのビルの資産価値は約80億だとされていますが、納得ですね。

不動産での相続税対策の仕組み

それにしても、不動産を購入すると相続税対策になるとはどういうことでしょうか?

相続において、現金1億円はそのまま1億円として評価されます。ところが、その1億円で不動産を購入すると、相続税評価額の大幅な圧縮が可能になります。市場価格の50%程度になることもあるのです!

この評価額圧縮ができる要因は3つ。

1)「市場価格>相続税評価額」という制度

もともと相続税評価額は公示価格の80%程度を目安に設定されており、その公示価格よりさらに高くなる市場価格との比較では、差はより一層大きくなります。

2)税制上の特例(優遇措置)

不動産の評価は「土地+建物」ですが、税法上のいろいろな優遇措置があります。
土地→「貸家建付地の評価減」および「小規模宅地等の特例」により減額建物→「貸家の評価減」の適用これらの相乗効果で評価額が小さくなるというわけです。

3)融資の活用による資産圧縮

融資の活用も非常に有効です。

例えば、1億円の現金にプラス1億円を融資して、2億円の物件を買ったとします。評価額は50%に圧縮されますので評価額は1億円。そして、借金である融資額1億円はそのまま差し引くことができますので、

1億-1億=0円

驚いたことに評価額は0円に!

リスクと注意点

無論、よいことばかりではありません。リスクや注意点を知っておく必要もあります。 以下の4つのリスクは考えておくべきでしょう。

家賃下落リスク空室リスク金利上昇リスク売却時の損失リスク節税だけに目を奪われて、賃貸業という事業の側面があることを忘れてはいけません。相続税対策としては、目的は大きなリターンというより、評価額を圧縮しながら資産価値の下がらない物件を保有することにあるといえます。

賃貸業であることを忘れずに、目的に合わせた物件を選定するようにしたいもの。特に、出口を含めた最終トータルリターンを意識するようにしましょう。

相続税対策すべきはどんな人?金額はいくら?

では、どの程度の資産なら相続税対策を考えたほうがいいのでしょうか?

都内に戸建て所有、子供2人が相続人とします。130平方メートル程度の自宅で路線価は35万円。建物価値は築古で残価0とします。土地だけが評価対象なので、

35万円×130=4500万円

これにプラス退職金による貯金が2500万円あったとして、

4500万円+2500万円=7000万円

その資産総額は7000万円となります。一見大きな金額のようですが、基礎控除額が4200万円なので、計算するとこうなります。

{(7000万円-4200)×税率15%}-50=370

つまり、実際の税額は370万円。無税とはいきませんが、この程度なら貯金から支払える金額といえそうです。このケースでは、相続税対策より、むしろ残る戸建てについて処分方法を協議していくべきでしょう。

筆者の周りを見ると、資産総額1億円を超えると不動産による相続税額の圧縮を意識するようです。特にキャッシュを生まない土地を保有している場合は要注意です。

不動産による相続税対策をやるべき人とは、例えばこんな人です。

・資産がたくさんあって相続が近い人
・賃貸需要のある地域に土地を保有している人
・すでに法人があり、活用できる人

相続税対策で初めにやるべきこと

筆者が相続税に関する相談を受ける場合、そもそも実家の資産総額を把握していないという方がほとんどです。

実家に土地やアパートがあるのは知っているけれど、父は相続税対策をしているのだろうか? そろそろ健康面も心配だし、何かあったときに税金がたくさん掛かるのも嫌だし……。

相談者の多くは、こんな状態です。

一例を挙げてみましょう。世田谷にお住まいのSさんは、事業をしているお父さんがアパートなどを保有していました。90歳近い高齢とはいえプライドも高く、長女のSさんが相続対策について尋ねても、「おまえなんかに何が分かるか!」と取り付く島がありません。

そこでSさんは、簿記学校に通って会計スキルを磨き、自分が頼りになることをそれとなく示す作戦に切り替えました。そのかいあって、最近では娘のSさんことを見直されているようです。

どうでしょう。実家の資産総額や相続税対策の有無を把握していますか? 知らない方も多いことでしょう。その場合、まずは話し合いができる基盤が必要です。

近い週末にでも、しばらくご無沙汰している実家に帰り、ご両親に成長ぶりをアピールするところから始めてみてはいかがでしょう。

山本 常勝(やまもと つねかつ)
サラリーマン不動産投資家。自分年金作りを目標に53歳から不動産の勉強を始め、賃貸事業を拡大、2.7億円の資産形成に成功。不動産投資サークル「ふどうさんぽ」事務局を務めながら、AFPとしても情報発信中。

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