東京のマンション価格は毎月30万上がる!?

ここ最近不動産バブルという言葉を聞くことが多くなりました。

特に東京のマンション価格が上がっているというのは共通の認識かと思います。

でも、ワンルームより3LDKが高いのは当たり前。

ファミリータイプが売れる数が多くなれば、それだけで平均価格は高くなります。

販売価格の平均を見るだけでは、価格がどれだけ上がっているのか、しっかりとその推移をつかむことはできないということですね。

そこで、マンションの価格を70㎡あたりに算出しなおしたデータをご紹介いたします。

データの提供元は東京カンテイさんです。

こちらのサイトでは、毎月、
三大都市圏・主要都市別/中古マンション70㎡価格月別推移
のデータが公開されています。

この価格データは、東京カンテイのデータベースに登録された中古マンションの”売り希望価格”を行政区単位に集計・算出し、70㎡に換算して表記したものです。

さっそく2016年7月の東京23区などの中古マンションの価格を見てましょう。

このデータからここ3年間でいくら上昇したのかを範囲別に計算すると以下のようになります。

【 2016年7月価格 : 3年で上昇した価格 】
・首都圏    3,494万円 : +731万円

・東京     4,786万円   : 
+1,138万円

・東京23区        5,279万円  :   +1,294万円
・東京都心6区  7,185万円    :    +1,857万円
・東京城南・城西6区   5,183万円  :  +895万円
・東京城北・城東11区 4,002万円  :  +880万円

都心6区の価格の上がり方はすさまじいですね。もともと人気があった地域の需要がさらに加速しているのがわかります。

東京全体では3年間で1,000万円以上の上昇。
単純平均すると、毎年約380万円、一ヶ月あたり30万円以上の値上がりとなっています。

「今決めないと。来月になったら、30万上がっちゃうかもしれませんよ」なんていう営業トークが聞こえてきそうですね。

金利はこの3年間で1.12%低下。

このようにマンション価格が高騰しているなか、金利はどう動いてきたのでしょうか。

住宅ローンの代表格である、フラット35の金利の推移を見てみることにしましょう。

ちょっと見にくいのですが、左の矢印が2013年7月、右の矢印が2016年7月を示しています。
その時の金利は以下のようになっています。

【 フラット35 最低金利 】

2013年7月  2.05%
2016年7月  0.93%

この3年間で金利は1.12%低下してきたということですね。

金利が低下すれば、毎月の返済額と総支払額を押し下げることになります。

つまり、金利の低下は、物件価格の上昇に対する緩衝材になってくれるというわけです。

「ちょっと高いな・・・」
と思っていた物件が、金利の低下によって
「これならなんとか払えそう」ということになり、当初の予算よりも高額な物件を購入したというケースも少なくはありません。

ただ、こうした事例から、金利の低下が、物件価格を上昇させているとも言えますね。

価格上昇vs金利低下。総支払額・月々の返済額で勝つのはどっち?

では、物件価格に金利を掛け合わせ、総支払額と月々の返済額で3年前と今を比較してみることにいたしましょう。

<条件>物件価格を借入価格とする、借入期間35年、35年間固定金利、毎月均等払い、ボーナス払いなし。

結果は、物件価格の上昇が勝ち!

金利の低下では、物件価格の上昇をカバーできませんでした。

ただし、価格上昇は資産価値の上昇であり、その半分はお金を使わず金利の低下でカバーする、と考えるならば、低金利の恩恵は十分受けているといえるでしょう。


このように、マンションに限らず、不動産は価格そのものと同じくらい金利が重要な要素となります。

予算を考える際には、総支払額を計算してみることをお勧めいたします。

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不動産ガール あかね このユーザーの他の記事を見る

新卒で不動産会社に入社して2年目。不動産営業は「売れば年収1,000万超え」その独特な世界観を肌で実感する日々です。

「家売る○○○」みたいにかっこいい女性にはほど遠いですが、日々がんばっています。
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